Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen einer der größten finanziellen Schritte im Leben. Neben der emotionalen Komponente — Eigenheim oder Kapitalanlage — spielen viele rechtliche, finanzielle und organisatorische Faktoren eine Rolle. Dieser Artikel erklärt den typischen Ablauf, welche Voraussetzungen Sie erfüllen sollten, wie Sie die Finanzierung sichern und welche Kosten und Risiken zu erwarten sind, und zeigt auf, wie eine erfahrene Maklerin den Prozess deutlich erleichtern kann.
Von Voraussetzungen bis Finanzierung: Immobilienkauf
Bevor Sie eine Immobilie ernsthaft ins Visier nehmen, sollten einige grundlegende Voraussetzungen geklärt sein. Dazu gehören ein stabiles Einkommen, eine saubere Schufa-Auskunft und ausreichend Eigenkapital. Als Faustregel gilt: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen (häufig 20–30 %), desto bessere Konditionen bekommen Sie in der Regel bei der Finanzierung und desto geringer ist das Risiko einer Überschuldung.
Um die Finanzierung zu sichern, ist eine verbindliche Finanzierungszusage oder eine Finanzierungsbestätigung der Bank sehr hilfreich — idealerweise noch bevor Sie ein konkretes Kaufangebot abgeben. Sprechen Sie frühzeitig mit verschiedenen Banken oder Kreditvermittlern, vergleichen Sie Zinsen, Tilgungsraten, Sondertilgungsmöglichkeiten und Nebenkosten wie Bereitstellungszinsen. Förderprogramme (z. B. KfW) oder regionale Zuschüsse sollten ebenfalls geprüft werden, da sie die Belastung deutlich senken können.
Sind die Voraussetzungen und die Finanzierung geklärt, beginnt der konkrete Kaufprozess: Besichtigungen, Einholen von Unterlagen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne bei Eigentumswohnungen), Preisverhandlungen und schließlich die Vorbereitung des Kaufvertrags durch den Notar. Planen Sie ausreichend Zeit für Due‑Diligence‑Prüfungen ein (Zustand des Gebäudes, mögliche Belastungen oder Wegerechte) — diese Phase entscheidet oft, ob der Kauf unproblematisch verläuft oder weitere Expertisen nötig sind.
Nebenkosten, Dauer, Risiken und wie die Maklerin hilft
Zu den zu erwartenden Nebenkosten beim Immobilienkauf zählen vor allem die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland aktuell ca. 3,5–6,5 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen meist rund 1,5–2 %), sowie gegebenenfalls Maklerprovision (häufig zwischen 3,57 % und 7,14 % inkl. MwSt., je nach Region und Vereinbarung). Hinzu kommen Kosten für Gutachten, mögliche Renovierungen, Umzug, Hausratversicherung und laufende Lasten wie Grundsteuer oder Instandhaltungsrücklagen bei Eigentumswohnungen.
Die Dauer vom ersten Besichtigungstermin bis zur Schlüsselübergabe kann stark variieren. Für Bestandsimmobilien sind Zeiträume von vier bis zwölf Wochen nach erfolgreicher Finanzierung üblich: Verhandlungen und Dokumentensichtung (1–4 Wochen), Vereinbarung eines Notartermins (2–6 Wochen), notarielle Beurkundung und anschließende Zahlungsabwicklung sowie Eigentumsumschreibung (weitere 2–8 Wochen). Bei Neubauten oder komplexen Finanzierungen können Monate oder sogar Jahre vergehen, etwa wegen Baugenehmigungen, Bauzeiten oder ausstehenden Förderbescheiden.
Ohne die Begleitung einer erfahrenen Maklerin lauern mehrere Fallstricke: unzureichende Marktkenntnis führt leicht zu Überzahlungen; fehlende Prüfung von Grundbuch oder Baulasten kann später zu rechtlichen Problemen führen; und schwache Verhandlungsführung kostet Geld oder Zeit. Eine gute Maklerin bietet hier Mehrwert: Sie kennt lokale Marktpreise, filtert geeignete Objekte, organisiert Unterlagen und Besichtigungen, empfiehlt Sachverständige, verhandelt Preise und Zahlungsmodalitäten und koordiniert Notartermin sowie den Ablauf bis zur Schlüsselübergabe. Außerdem kann sie als kommunikative Schnittstelle zwischen Käufer und Verkäufer auftreten, Missverständnisse vermeiden und dafür sorgen, dass Fristen und Konditionen eingehalten werden.
Ein Immobilienkauf erfordert sorgfältige Vorbereitung, transparente Finanzierung und die Berücksichtigung aller Nebenkosten und Risiken. Die Zusammenarbeit mit einer erfahrenen Maklerin reduziert Unsicherheiten, spart Zeit und kann am Ende Geld wert sein — besonders, wenn sie Sie aktiv durch die Prüfung, die Verhandlungen und die Abschlussphase begleitet. Mit guter Vorbereitung und der richtigen Unterstützung wird der Weg zur eigenen Immobilie deutlich ruhiger und planbarer.
