Verkaufen trotz laufender Finanzierung – Wege, Risiken und Tipps für Eigentümer

Einleitung: Wenn das Haus vor dem Kredit geht

Eigentümerinnen und Eigentümer stehen manchmal vor der Situation, ihr Haus oder ihre Wohnung zu verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft. Gründe können ein beruflicher Umzug, Familienzuwachs, eine Trennung oder der Wunsch nach einem anderen Lebensumfeld sein. Die gute Nachricht: Ein Verkauf trotz laufender Hypothek ist grundsätzlich möglich. Doch wer diesen Schritt wagt, sollte die Konditionen seines Kreditvertrags genau kennen und die Kosten für eine vorzeitige Ablösung oder Übertragung sorgfältig kalkulieren. In diesem Artikel beleuchten wir die rechtlichen Rahmenbedingungen, erklären wichtige Begriffe wie Vorfälligkeitsentschädigung und Kreditübernahme, zeigen Alternativen auf und geben praktische Tipps, wie Sie finanzielle Verluste vermeiden.

1. Die Ausgangslage: Was passiert mit dem Kredit?

Bei einem Immobilienverkauf mit laufendem Darlehen müssen Sie zwei Verträge berücksichtigen: den Kaufvertrag für den Käufer und den Darlehensvertrag mit Ihrer Bank. Der Verkauf verändert die Bankverbindung zunächst nicht – sie hat weiterhin Anspruch auf Tilgung und Zinsen. Je nachdem, wie Sie den Kredit ablösen oder übertragen, entstehen Kosten, die die Bank als Ausgleich für entgangene Zinsen verlangt.

1.1 Zinsbindung und Kündigungsfristen

Viele Darlehen sind an einen festen Zinssatz für 5, 10, 15 oder 20 Jahre gebunden. Diese Zinsbindungsfrist sichert Ihnen stabile Raten, bindet Sie aber auch vertraglich an die Bank. Ein wichtiger Stichtag ist der zehnte Jahrestag nach vollständiger Auszahlung des Darlehens: Nach § 489 BGB haben Kreditnehmer das Recht, den Vertrag mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen – ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
Tipp: Prüfen Sie das Datum der Auszahlung genau. Ist der Termin erreicht oder naht innerhalb eines halben Jahres, kann es sinnvoll sein, mit dem Verkauf noch zu warten, um die Gebühr zu sparen.

1.2 Restschuld, Bonität und Unterlagen

Wer eine Immobilie verkauft, sollte die Restschuld genau kennen. Diese ergibt sich aus dem offenen Darlehensbetrag abzüglich Tilgungen und Sonderzahlungen. Ihre Bonität beeinflusst zwar nicht den Kaufpreis, aber die Verhandlungsposition bei Ihrer Bank. Bereiten Sie die wichtigsten Unterlagen vor: Kreditverträge, Grundbuchauszug, Kaufvertrag, aktuelle Tilgungspläne und – falls Sie eine Übertragung oder Kreditübernahme anstreben – die Bonitätsunterlagen des potenziellen Käufers.

2. Vorfälligkeitsentschädigung: Die teuerste Position beim vorzeitigen Ausstieg

Die Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) ist die Entschädigung, die Banken verlangen, wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung kündigen. Sie soll den Zinsausfall ausgleichen.

2.1 Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Grundsätzlich ist der Verkauf einer Immobilie ein legitimer Kündigungsgrund, aber die Bank verliert dadurch zukünftige Zinseinnahmen. Wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen, müssen Sie in der Regel die VFE zahlen. Gesetzlich ist die VFE in § 502 BGB geregelt und hängt ab von:

• Höhe der Restschuld

• Verbleibender Laufzeit

• Im Vertrag vereinbarter Zinsen

• Möglichkeit, Sondertilgungen oder vorzeitige Rückzahlung zu leisten

Die Bank muss ihre Berechnung offenlegen. Es lohnt sich, diese von einer Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt prüfen zu lassen.

2.2 Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Es gibt Fälle, in denen keine oder eine geringere VFE anfällt:

• Zehnjahresregel: Nach 10 Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne VFE.

• Variable Zinsen: Bei variabel verzinsten Darlehen haben Sie das Recht, mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen, ohne VFE.

• Bank legt vorzeitig Sondervereinbarungen nahe: Wenn Sie ein größeres Darlehen bei der gleichen Bank aufnehmen, kann diese auf die VFE verzichten.

• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Enthält der Vertrag eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, kann ein „Widerrufsjoker“ den Vertrag rückabwickeln. Sie sollten für die Prüfung auf jeden Fall rechtlichen Rat eines spezialisierten Anwalts einholen – denn die Anforderungen an die Widerrufsbelehrungen ändern sich häufiger und sind komplex.

2.3 VFE kalkulieren – Beispiel

Bei einer Restschuld von 200 000 €, einer Zinsbindung von noch 5 Jahren und einem Zinssatz von 3 %, kann die VFE schnell einige Tausend Euro betragen. Der genaue Betrag hängt vom Marktzinssatz ab: Je höher der derzeitige Zins im Vergleich zum alten, desto geringer fällt die VFE aus, denn die Bank kann das Geld wieder zu hohen Zinsen verleihen.

3. Option 1: Kredit ablösen – finanziert durch den Verkaufserlös

Die naheliegendste Variante: Sie zahlen die Restschuld plus VFE (sofern fällig) aus dem Verkaufserlös und lösen das Darlehen vollständig ab. Beachten Sie:

• Deckung des Verkaufspreises: Der Verkaufspreis muss hoch genug sein, um Restschuld und VFE zu decken. Reicht der Erlös nicht, müssen Sie eigenes Kapital nachschießen oder einen Anschlusskredit aufnehmen.

• Verhandlungsspielraum mit der Bank: Manche Banken lassen mit sich verhandeln, insbesondere wenn Sie ein neues Darlehen bei der gleichen Bank aufnehmen oder die Restschuld nicht hoch ist.

• Steuerliche Aspekte: Bei vermieteten Immobilien kann die VFE unter Umständen als Werbungskosten abgesetzt werden; lassen Sie sich steuerlich beraten.

Diese Option ist vor allem sinnvoll, wenn Sie eine hohe Eigenkapitalquote haben und der Verkaufspreis die Restschuld deutlich übersteigt.

4. Option 2: Kreditübernahme durch den Käufer

Der Käufer kann das bestehende Darlehen ganz oder teilweise übernehmen, sofern die Bank zustimmt. Das ist vor allem interessant, wenn das alte Darlehen noch günstige Zinsen hat und die Bauzinsen inzwischen gestiegen sind. Für Verkäufer entfällt die VFE, und sie sparen sich die Grundbuch- und Notargebühren für eine neue Finanzierung.

4.1 Voraussetzungen

• Zustimmung der Bank: Die Bank prüft die Bonität des Käufers ähnlich wie bei einer Neuanfrage. Ist der Käufer finanziell schwächer, kann die Bank ablehnen.

• Inhalt des Darlehensvertrags: Manche Verträge schließen eine Übertragung aus; prüfen Sie Ihre Unterlagen.

• Restlaufzeit und Zinssatz: Die Kreditübernahme lohnt sich vor allem, wenn der Vertrag noch 2–3 Jahre läuft und der Zinssatz günstig ist.

4.2 Vor- und Nachteile für Käufer

Vorteile:

• Kein neues Darlehen notwendig – das spart Zeit und oft Geld.

• Gute Konditionen können weitergenutzt werden.

Nachteile:

• Der Käufer übernimmt einen Vertrag, den er nicht selbst verhandelt hat. Es besteht das Risiko, an eine langfristige und möglicherweise unflexible Finanzierung gebunden zu sein.

• Es können zusätzliche Gebühren für eine Vertragsübernahme entstehen, z. B. Umschreibungskosten.

4.3 Vorgehensweise

1. Bank informieren: Bereits vor der Kaufvertragsverhandlung sollten Verkäufer und Käufer gemeinsam Kontakt zur Bank aufnehmen.

2. Bonitätsprüfung einreichen: Käufer legt Gehaltsnachweise, Schufa-Auskunft und ggf. Eigenkapitalnachweis vor.

3. Vertrag anpassen: Die Bank erstellt einen Vertragsnachtrag oder einen neuen Vertrag, der den Käufer als Kreditnehmer ausweist.

4. Grundbuch anpassen: Nach dem Kauf muss die Grundschuld übertragen werden – dies übernimmt der Notar.

5. Option 3: Schuldübertragung auf eine neue Immobilie

Wenn Sie nach dem Verkauf eine neue Immobilie kaufen, können Sie das Darlehen – bei Zustimmung der Bank – auf das neue Objekt übertragen, sofern es einen ähnlichen Wert hat. Diese Schuldübertragung hat Vorteile:

• Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Die Bank behält das Darlehen und sichert ihre Forderung mit der neuen Immobilie ab.

• Nahtloser Übergang: Sie ersparen sich zusätzliche Vertragsabschlüsse und Grundbucheintragungen.

Allerdings muss das neue Objekt vom Wert her vergleichbar sein. Andernfalls verlangt die Bank eine Nachfinanzierung oder lehnt die Umschuldung ab. Zudem können Gebühren für die Umschreibung und Bewertung anfallen.

6. Option 4: Vermieten statt verkaufen

Wenn Sie den Kredit nicht ablösen können oder möchten, können Sie die Immobilie behalten und vermieten, um die Raten weiter zu bedienen. Das bringt folgende Überlegungen mit sich:

• Mieteinnahmen decken Kreditrate: Prüfen Sie, ob die Miete nach Abzug von Steuern, Instandhaltung und Verwaltung ausreicht.

• Vermieterpflichten: Sie bleiben im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und sind für Reparaturen, Versicherungen und Verwaltung zuständig.

• Möglichkeit der späteren Veräußerung: Der Markt kann sich beruhigen, und die Zinsbindung läuft aus; dann kann ein Verkauf günstiger sein.

Dieses Modell ist sinnvoll, wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage sehen, die langfristig an Wert gewinnt, oder wenn Sie später selbst wieder einziehen möchten.

7. Option 5: Kombinationen und individuelle Lösungen

Je nach persönlicher Situation können auch Mischformen sinnvoll sein, zum Beispiel:

• Teilweise Ablösung: Ein Teil der Restschuld wird aus dem Verkaufserlös getilgt, der Rest auf ein neues Objekt übertragen.

• Verkauf mit Ratenzahlung: Der Käufer zahlt einen Teil des Kaufpreises in Raten, um die Kreditübernahme zu erleichtern.

• Verlängerung der Zinsbindung: Verhandeln Sie mit Ihrer Bank, ob diese bei günstigeren Konditionen die Zinsbindung verlängert, um die VFE zu senken.

Für jede Variante gilt: Sprechen Sie frühzeitig mit der Bank, lassen Sie die Verträge prüfen und holen Sie Angebote verschiedener Institute ein.

8. Tipps für Verkäufer, um finanzielle Verluste zu vermeiden

1. Restschuld und VFE berechnen: Lassen Sie sich von der Bank eine schriftliche Berechnung der Restschuld und der Vorfälligkeitsentschädigung geben. Holen Sie eine Zweitmeinung ein.

2. Alternativen vergleichen: Prüfen Sie, ob Sie in den nächsten Monaten von der Zehnjahresregel profitieren können oder ob eine Umschuldung günstiger ist.

3. Bonitätsprüfung des Käufers sichern: Wenn Sie eine Kreditübernahme anstreben, sprechen Sie offen über die Bonität des Käufers und lassen Sie diese prüfen.

4. Notar und Berater involvieren: Ein Notar klärt über alle rechtlichen Schritte auf und bereitet die Vertragsänderungen vor. Ein unabhängiger Finanzberater kann beim Vergleich von Bankangeboten helfen.

5. Zusatzerlöse nutzen: Preissteigerungen am Immobilienmarkt der letzten Jahre können dazu beitragen, dass der Verkaufserlös die Restschuld trotz VFE deckt. Laut aktuellen Marktdaten stiegen die deutschen Immobilienpreise im ersten Quartal 2025 um 3,8 % (Siehe: reuters.com).

6. Reserve einplanen: Finanzielle Puffer für Nebenkosten (Notar, Grundbuch, Makler) und mögliche Renovierungen verhindern, dass Sie in Liquiditätsprobleme geraten.

9. Marktumfeld und rechtliche Entwicklung im Blick

Die Immobilienmärkte haben sich in den letzten Jahren stark verändert. Nach dem starken Preisrückgang 2022 und 2023 sind die Wohnimmobilienpreise 2024/2025 moderat gestiegen – im ersten Quartal 2025 um 3,8 % für das Gesamtjahr 2025 erwarten Experten einen Zuwachs von etwa 3 %. Gleichzeitig bremsen höhere Baukosten und Zinsen die Bautätigkeit: 2024 wurden nur 251 900 neue Wohnungen gebaut, 14 % weniger als im Vorjahr und die Zahl der Baugenehmigungen schwankte – im April 2025 leicht gestiegen, im Mai aber wieder gesunken. Die Aufsichtsbehörde BaFin hat den Kapitalpuffer für Hypothekendarlehen von 2 % auf 1 % gesenkt, was mehr Spielraum bei der Kreditvergabe schafft.
Diese Rahmenbedingungen können beeinflussen, ob ein Verkaufserlös reicht und wie bankfreundlich eine Kreditübernahme ist. Gerade in Zeiten steigender Zinsen kann ein alter Kredit attraktiv sein; in Phasen fallender Zinsen lohnt sich eher die Ablösung und Neuaufnahme.

10. Fazit: Hanseatischer Mut zum Planen – und zum Abwägen

Der Verkauf einer Immobilie trotz laufender Finanzierung ist eine komplexe Angelegenheit, aber mit guter Vorbereitung und fachkundiger Begleitung machbar. Wichtig ist, dass Sie die Konditionen Ihres Kredits und die verschiedenen Optionen genau kennen. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist zwar oft die größte Hürde, doch Alternativen wie eine Kreditübernahme durch den Käufer, eine Schuldübertragung auf ein neues Objekt oder das temporäre Vermieten können Ihnen viel Geld sparen. Holen Sie frühzeitig Angebote und Berechnungen ein, prüfen Sie Ihre Rechte und Pflichten und lassen Sie sich von Experten beraten. So handeln Sie hanseatisch zuverlässig und zugleich zukunftsorientiert – und schreiben Ihre eigene Geschichte in den eigenen vier Wänden klug fort.